Departementets presisering av kjøpers undersøkelsesplikt
Undersøkelser fra Forbrukerrådet har vist at mange kjøpere ikke leser, eller ikke setter seg godt nok inn i, boligens salgsdokumentasjon.
Departementets lovarbeid har hatt som formål å tydeliggjøre den plikt kjøper har til å gjennomgå salgsdokumentasjonen, og må sees i sammenheng med andre ventede lovendringer som har til hensikt å øke bruken av kvalitetssikrede tilstandsrapporter.
Gjeldende avhendingslov gjør det klart at kjøper ikke kan kreve prisavslag for noe som kjøper kjente eller burde kjenne til da avtalen ble inngått.
Det er også fastslått at selgers opplysningsplikt går foran kjøpers undersøkelsesplikt.
Uenighet om behovet for endringer
Kritikerne til endringene i avhendingsloven har hevdet at behovet for noen ytterligere lovfesting av kjøpers undersøkelsesplikt, sett i sammenheng med den rettspraksis som har dannet seg over årene, i hovedsak vil være overflødig.
Stortingsflertallet har likevel ønsket å endre ordlyden i avhl. § 3-10.
For det første har overskriften blitt utvidet. Mens overskriften tidligere var «Synfaring og anna forundersøking», er overskriften og bestemmelsen nå utformet slik (endringer og tillegg med uthevet skrift):
§ 3-10 Synfaring og anna forundersøking. Tilstandsrapportar og andre salsdokument
(1) Kjøparen kan ikkje gjere gjeldande som ein mangel noko kjøparen kjente eller måtte kjenne tildå avtala vart inngått. Kjøparen skal reknast for å kjenne til omstende som går tydeleg fram av ein tilstandsrapport eller andre salsdokument som kjøparen er gitt høve til å setje seg inn i. Departementet kan i forskrift gje føresegner om kva krav som må vere innfridde for at ein tilstandsrapport skal ha verknad som nemnt i andre punktum, medrekna krav til autoriserte bygningssakkunnige og innhaldet i rapportane.
Lovgiver har nå i første ledd fremhevet at kjøper også skal anses for å kjenne til omstendigheter som fremgår tydelig av enten tilstandsrapporten som blir fremlagt eller før øvrig andre deler av salgsdokumentasjonen.
Krav til tydelighet i opplysningene
Formuleringen i lovendringen innebærer at forholdet/feilen må fremgå klart i salgsdokumentene. Opplysningen må dermed være lett å finne og forstå for kjøper i salgsdokumentasjonen for at selger skal kunne gå fri for ansvar.
Formuleringen er i og for seg ingen endring i forhold til tidligere praksis, men det presiseres nå i lovteksten at det er et tydelighetskrav og et tilgjengelighetskrav.
Tydelighetskravet skal sikre mot at det gis for vage eller forbeholdne opplysninger, som en alminnelig boligkjøper ikke forstår innholdet eller rekkevidden av.
I dag er det ikke uvanlig at det deles ut salgsprospekt med bilag på visning, og at det i tillegg legges frem diverse dokumenter som interessentene kan se på når de er på visning. Det gis ofte også muntlige opplysninger fra selger selv eller megler.
Dersom det framgår viktige opplysninger av slike dokumenter, uten at opplysningene er fremhevet i selve salgsprospektet, vil opplysningene etter lovendringene ikke frita selger for ansvar.
Vage og uklare opplysninger vil også kunne rammes av den nye tilføyelsen til avhl. § 3-9 annet ledd, hvor det fremgår at generelle forbehold som ikke er spesifiserte nok til at de er egnet til å virke inn på kjøpers kjøpsbeslutning, må betraktes som uten virkning.
Uklart om lovendringen vil endre praksis
Det store spørsmålet er imidlertid hvilken effekt denne presiseringen av undersøkelsesplikten vil få.
En vag, uklar opplysning vil heller ikke etter dagens regler bli vektlagt ved vurderingen av om boligen har en mangel. Dette tatt i betraktning er det tvilsomt om lovendringen vil oppnå sin hensikt. Tvert imot vil det nå være usikkert hva som ligger i dette nye tydelighetskravet, og hvor tydelig en opplysning må framgå.
Videre vil selger kunne få vanskeligheter med å prioritere hvilke opplysninger som skal fremheves hvor i salgsdokumentene. Dermed kan informasjon, som viser seg å være viktig, kunne forsvinne i mengden av andre opplysninger.
Større kontroll med tilstandsrapporter
Lovendringen innebærer også at departementet gis hjemmel til å fastsette krav til tilstandsrapportene som utarbeides ved salget.
Dette er en ny og etterlengtet kontroll og kvalitetssikring av det materielle innholdet i tilstandsrapporter. Per i dag er det stor variasjon i hvilke opplysninger man finner i tilstandsrapporter hva gjelder risiko for skader eller avvik m.v.
Endringene skaper imidlertid ytterligere problemer for den alminnelige boligkjøper. Forventningen til hvilke opplysninger man skal få, øker. Samtidig er kompetansen og formidlingsevnen til takstmann, ikke nødvendigvis tilstrekkelig god.
Videre vil en detaljert, teknisk beskrivelse av boligen medføre store informasjonsmengder, noe som vil gjøre salgsoppgavene uoversiktlige og vanskelige å forstå for folk flest.
De kravene som vil bli stilt til innholdet av rapporten fra takstmann, vil dermed kunne gå ut over nettopp kjøperens mulighet til å sette seg inn i boligens tilstand, og hva man kan forvente av den aktuelle boligen.
Eiendomsmegler får større ansvar
Bestemmelsen vil for øvrig også suppleres av eiendomsmeglingsloven § 6-3 andre ledd, hvor det fremgår at eiendomsmegleren må opplyse kjøperen og selgeren om virkningene av at det er innhentet en tilstandsrapport.
Megleren må nå informere kjøperen om hvilke salgsdokumenter som vil kunne få betydning for hva kjøperen aksepterer om boligens tilstand.
Megleren vil dermed i større grad kunne holdes ansvarlig dersom det ikke gis tydelig og presis veiledning til kjøperen, og er en kjærkommen tydeliggjøring av meglers ansvar.
Kombinasjon av tydelighetskravet og tilgjengelighetskravet i den nye lovteksten, samtidig som man øker kompetansen hos de sakkyndige, er tiltak som vil kunne være positivt for omsetningen av boliger. Det fordrer imidlertid at dette vil fungere i praksis.
Det gjenstår å se hva som blir utfallet av lovendringene, men det er etter vårt syn en mulighet for eskalering av konfliktnivået her.
Les øvrige artikler i artikkelserien her:
***
Har du spørsmål til artikkelen? Har du avdekket mangler ved din bolig? Har du solgt bolig og fått rettet et krav mot deg? Ta kontakt med oss i dag for en vurdering av din sak.
