Vedlikehold i sameier og borettslag  

Svært mange eier bolig i et eierseksjonssameie eller et borettslag. Enkelt forklart, betyr dette at man enten eier eller har en bruksrett til en bestemt del av en eiendom som deles med andre. Styret sørger for vedlikehold av fellesarealer, også står man selv for vedlikeholdet inne i boligen. Spørsmål som oppstår i forbindelse med vedlikehold er gjerne hvem som kan bestemme og hvordan kostnadene skal fordeles. Mange er usikre når det kommer til vedlikehold i borettslag og sameier, og vi vil derfor skissere hovedreglene og komme med noen praktiske tips.   

 Hva ligger i vedlikeholdsplikten til borettslaget eller sameiet? 

Sameiet eller borettslagets vedlikeholdsplikt omfatter normalt fellesarealer, selve bygningene på eiendommen, bærende konstruksjoner og fellesinstallasjoner. Sameiet eller borettslaget er også forpliktet til å skifte ut vinduer, sluk og ytterdører når dette er nødvendig. Den enkelte har likevel en plikt til å vedlikeholde disse bygningsdelene, og må derfor for eksempel erstatte ødelagte tetningslister eller håndtak.  Du kan lese mer om vedlikeholdsplikten til seksjonseiere her, og for andelseiere i borettslag her.  

Det er også lurt å lese igjennom vedtektene grundig. Mislighold av vedlikeholdsplikten kan føre til erstatningsansvar, både for den enkelte eieren og borettslaget/sameiet. Det er derfor viktig at man sørger for at vedlikeholdsplikten overholdes, og at vedtektene er oppdatert og samsvarer med gjeldende lovgivning.  

 Hvem skal betale for felles vedlikehold?  

Alle skal i utgangspunktet være med på å betale kostnader som knytter seg til borettslagets eller sameiets vedlikehold, også de som er uenige i beslutningen om å gjennomføre vedlikeholdet. Det klare utgangspunktet er at kostnadene skal fordeles ut ifra hvor stor del av eiendommen den enkelte eier. I noen få tilfeller, kan kostnaden fordeles ellet nytte eller forbruk. Dette er en unntaksregel, og det skal mye til for at denne skal komme til anvendelse. 

I et sameie skal felleskostnader i utgangspunktet fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken. Dette følger av eierseksjonsloven § 29.  I borettslag, skal felleskostnadene fordeles mellom andelseierne etter forholdet mellom verdiene på boligene eller ut ifra andre retningslinjer som fremgår av bygge- og finansieringsplanen. Dette følger av borettslagsloven § 5-19.  

Det kan tenkes at vedtektene fastsetter en annen kostnadsfordeling. En slik bestemmelse vil kunne være ugyldig, men ikke alltid. Det kan derfor være lurt å forhøre seg med en advokat dersom man har vedtekter som fastsetter en kostnadsfordeling som fraviker lovens utgangspunkt. Det samme gjelder dersom man vil endre på kostnadsfordelingen som man har i dag, eller hvis man ønsker å fordele en konkret kostnad etter nytte. En forhåndsuttalelse fra en advokat vil i mange slike tilfeller både forhindre konflikter og effektivisere prosessen.  

 Beslutningsmyndigheten til styret 

Styret har en plikt til å holde bygninger og eiendommen i forsvarlig stand. Dette betyr at styret ikke bare har en rett, men også en plikt til å gjennomføre vedlikeholdsprosjekter. Styret trenger derfor ikke å ta opp alle saker om vedlikehold med årsmøtet eller generalforsamlingen, men kan selvfølgelig gjøre det om ønskelig. Noen ganger vil det imidlertid forårsake mye uro og forsinkelser hvis alle skal være med på å bestemme. Da kan det være like greit at styret kun informerer beboerne.   

Typiske vedlikeholdsprosjekter hvor styret ikke trenger å få tillatelse fra årsmøtet eller generalforsamlingen kan være utskiftning av vinduer, tak, dører, å legge ny asfalt på uteområdet og legge ny drenering når dette er nødvendig. Dette vil imidlertid i stor grad variere og det er viktig at styret går frem på en forsvarlig måte og støtter seg på fagpersoner. Dersom man er i tvil, anbefales det derfor å ta kontakt med en advokat.   

 Når kreves 2/3 flertall fra årsmøtet eller generalforsamlingen?  

Hovedregelen er at beslutninger på årsmøtet eller generalforsamlingen tas med vanlig flertall av de avgitte stemmene i eierseksjonssameier. Dette betyr at blanke stemmer ikke skal telles med. Årsmøtet er den øverste myndigheten i et sameie, og generalforsamlingen er den øverste myndigheten i et borettslag.  

Noen beslutninger krever imidlertid at 2/3 er enige. Dette regnes også av avgitte stemmer. Det er dessverre ikke mulig å liste opp alle beslutningene som krever 2/3 flertall, med hovedtrekket er at dette gjelder for tiltak som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold. Dette gjelder både for borettslag og eierseksjonssameier.  

Hvis det er snakk om vanlig forvaltning og vedlikehold har styret altså som regel full myndighet til å fatte beslutninger, selv uten alminnelig flertall fra årsmøtet eller generalforsamlingen. Når det gjelder vedlikeholdsprosjekter, må man derfor vurdere hvor nødvendig vedlikeholdet er, om det er normalt at slike prosjekt gjennomføres i det aktuelle boligselskapet. Dette blir en konkret vurdering.  

Det er mulig å lese reglene om de ulike flertallskravene i eierseksjonssameier her. For borettslag, kan reglene her.   Dersom man er usikker, kan man gjerne rådføre seg med en advokat. Det er langt rimeligere å forsikre seg om at man går riktig fra start fremfor å rette opp i feil i ettertid, eller bruke ressurser på å løse tvister.