Eiendomsmeglers erstatningsansvar. Høyesterett har nylig avsagt en dom, HR-2022-1316-A, som klargjør grensene for eiendomsmeglers ansvar ved gjennomføring av en budrunde.
Selger aksepterte bud innen akseptfristen. Eiendomsmegleren videreformidlet imidlertid ikke selgerens aksept til budgiveren, og bindende avtale ble derfor ikke inngått. Etter akseptfristen var utløpt kom det inn et høyere bud på leiligheten, og budrunden fortsatte. Leiligheten ble solgt for 150 000 kroner mer enn det opprinnelige budet som kjøperen hadde gitt og som selgeren hadde akseptert. Høyesterett kom til at eiendomsmeglers erstatningsansvar overfor kjøperen var differansen mellom det opprinnelige budet og den endelige kjøpesummen.
Kort om saksforholdet
Saken gjaldt krav om erstatning mot et eiendomsmeglingsforetak og dets ansvarsforsikringsselskap etter avvikling av budrunden ved et boligsalg. Spørsmålet som stod til behandling for Høyesterett, var om eiendomsmegleren hadde handlet erstatningsbetingende uaktsomt overfor en budgiver ved ikke å videreformidle at selgeren hadde akseptert budet innen akseptfristen.
Høyesteretts vurdering av eiendomsmeglers erstatningsansvar
Det ble reist erstatningskrav med grunnlag i arbeidsgiveransvaret som det kommer til uttrykk for i skadeerstatningsloven § 2-1. Arbeidsgiver plikter å erstatte «skade som voldes forsettlig eller uaktsomt under arbeidstakers utføring av arbeid eller verv for arbeidsgiveren». Ved vurderingen skal det tas hensyn til «om de krav skadelidte med rimelighet kan stille til virksomheten eller tjenesten, er tilsidesatt».
Retten redegjorde først generelt om eiendomsmeglers erstatningsansvar. Det ble tatt utgangspunkt i at der den ansatte er en profesjonsutøver, gjelder det en streng aktsomhetsnorm. Dette er et utslag av at profesjonsutøveren normalt er underlagt faglige krav og normer ved profesjonsutøvelsen. Som kontraktsparter og andre med rimelighet kan forvente at vedkommende overholder.
Fastlegging av aktsomhetsnormen
For fastleggingen av aktsomhetsnormen for en eiendomsmegler viste retten til HR-2018-1234-A, hvor det fremgår at:
«Ved avgjørelsen av om det foreligger uaktsomhet, vil et sentralt moment være om megleren har opptrådt i samsvar med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd. ‘God meglerskikk’ er en rettslig standard som viser til bransjens egne normer, men som samtidig suppleres blant annet med krav som følger av lov eller forskrift eller av myndighetspraksis. Ikke ethvert brudd på bransjenormer gir grunnlag for ansvar, se blant annet Rt-2001-1702 og Rt-2003-696 som bygger på dette, og tilsvarende Bergsåker, Eiendomsmegling – omsorgsplikt og god meglerskikk, 2010, side 249. Foreligger det brudd på lov eller forskrift, vil det være et vesentlig moment ved aktsomhetsvurderingen, men det må likevel foretas en konkret vurdering i det enkelte tilfellet.»
Konkret utledet retten at «det må foretas en konkret vurdering av om megleren i den aktuelle situasjonen har opptrådt erstatningsbetingende uaktsom, og det er et visst spillerom for kritikkverdig adferd. Det har også betydning om den normen som er overtrådt, beskytter den interesse som håndheves gjennom erstatningskravet».
Videre vurderte retten så eiendomsmegleres omsorgsplikt overfor budgivere. Utgangspunkt ble tatt i eiendomsmeglingsloven § 6-3, som angir de grunnleggende krav til gjennomføringen av megleroppdraget og budgivningen. Bestemmelsen lyder:
- Oppdragstaker skal i sin virksomhetsutøvelse opptre i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parters interesser. Oppdragstakeren må ikke opptre på noen måte som er egnet til å svekke tilliten til oppdragstakerens integritet og uavhengighet.
- Oppdragstakeren skal gi kjøper og selger råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne.
Etter en gjennomgang av relevante rettskilder utledet Høyesterett at:
«… eiendomsmegleren må balansere lojalitetsplikten han har overfor egen oppdragsgiver mot den omsorgsforpliktelse han etter loven er pålagt overfor medkontrahenten, herunder budgivere. Så lenge loven bygger på en forutsetning om at megleren skal opptre som mellommann – og dra omsorg for begge parters interesser – må budgiveren berettiget kunne forvente at megleren avvikler budrunden på en ryddig og forsvarlig måte. I dette ligger at også budgivers interesser må ivaretas. Etter at et fremsatt bud er akseptert av selgeren, kan jeg heller ikke se at det foreligger noen interessemotsetning mellom selger og kjøper som tilsier at megleren har behov for å kunne prioritere oppdragsgiverens interesser. Ved salg av fast eiendom gjennom auksjon ligger formidlingen av tilbud og aksept fra deltakerne i budprosessen i selve kjernen av meglerens oppdrag. Også dette har betydning for hvilke berettigede forventninger partene må kunne ha til meglerens opptreden».
Retten vurderte hvorvidt den aktuelle eiendomsmegleren hadde handlet uaktsomt under avvikling av budrunden. Retten la vekt på at bindende avtale ville blitt inngått hvis aksepten hadde blitt formidlet til kjøperen innen akseptfristen. Å videreformidle selgerens aksept lå innenfor de den omsorgsforpliktelsen megleren hadde overfor budgiveren.
Selger ble utsatt for en risiko. Dette siden budet ikke lenger var bindende for kjøperen etter at akseptfristen løp ut. Formidling av tilbud og aksept under budrunden ligger i kjernen av meglerens oppdrag. Deltakere i en budrunde må kunne forvente at formidling skjer på en ryddig og korrekt måte. Retten kom frem til at meglerens opptreden innebar et så vidt klart brudd på god meglerskikk. Han måtte også anses å ha handlet erstatningsbetingende uaktsomt.
Erstatning
De øvrige vilkårene for erstatning var oppfylt og kjøperen ble tilkjent 150 000 kroner i erstatning. Dette tilsvarte differanse mellom det opprinnelige budet , og merprisen han måtte betale i den avsluttende budrunden.
Vi bistår gjerne
Våre eiendomsadvokater har betydelig erfaring med håndtering av saker der det er spørsmål om ansvar for eiendomsmegler. Kontakt oss gjerne for en uforpliktende samtale!
Få hjelp av advokat i dag!
Når du sender inn skjemaet så vil en av våre advokater ta en innledende og uforpliktende vurdering av saken din. Du vil normalt høre fra oss samme dag, og senest innen en virkedag.
Du kan også nå oss på telefon 22 00 88 88 eller e-post post@indem.no.
