Artikkelen er skrevet for Allers og ble publisert i Allers 8. januar 2018.
Tomtefeste kan være en gunstig ordning
Feste har lenge vært en gunstig ordning for både grunneier (bortfester) og den som eier boligen på festetomten (fester). Bortfester er sikret langvarig inntekt, og fester er sikret rimelig tilgang til tomt for bolig eller hytte.
Å feste en tomt betyr å leie tomten. Leien er basert på en festekontrakt som har en gitt varighet (festetid). Det betales leie (festeavgift) til grunneieren.
Det er ingen grunn til generelt å advare mot å kjøpe eiendom på festet tomt. Fordelen – at man sparer utgift til kjøpesum – veier ofte opp ulempen – at man må betale leie. Man har også jevnlig rett til å få kjøpt ut – innløse – tomten. Markedsverdien er gjerne noe lavere for boliger på festet tomt, men dette vil være tilfellet både ved kjøp og salg, og får liten praktisk betydning på sikt.
Konflikter kan imidlertid oppstå i forbindelse med justering av festeavgiften og fastsettelse av innløsningssum, noe man unngår hvis man har kjøpt tomten. Man unngår også økninger i festeavgiften som man har lite kontroll på. Man kan likevel forberede seg ved å sette seg godt inn i festeavtalen og regelverket på forhånd.
Festeavgiften kan justeres
Tomtefeste er regulert i tomtefesteloven. Den europeiske menneskerettighetsdomstolen fastslo i 2012 at loven var i strid med
eiendomsretten, og det nå er gjort endringer i loven som har vakt bekymring hos mange.
Hovedregelen for justering av festeavgift er, som før, at man kan avtale begrensninger for størrelsen på justeringen i festekontrakten, også at avgiften ikke kan justeres. Hvis avtalen åpner for justering, kan avgiften maksimalt justeres i tråd med endringen i pengeverdien fra inngåelse av festeavtalen.
Avgiften kan justeres hvert år hvis det er avtalt i festekontrakten. Er ingenting avtalt, kan avgiften reguleres hvert tiende år. Når festekontrakten utløper, eller 30 år etter forrige regulering, kan festeavgiften justeres med inntil 2 % av tomteverdien, maksimalt ca. 12 000 kr (per 2017) pr. dekar tomt, med mindre det er begrensninger i festeavtalen.
Man kan kjøpe tomten av bortfester
Innløsning av festetomt betyr at man kjøper tomten fra bortfester. Dette kan kreves ved utløp av festetiden eller når det er gått 30 år. Kortere tid kan avtales. Innløsningssummen kan framgå av festeavtalen. Hvis ikke, settes den til 25 ganger festeavgiften eller 40 % av tomteverdien.
Det er for tiden ingen varslede endringer i tomtefesteloven. En aktuell problemstilling framover kommer av den ferske lovendringen som åpner for justering av festeavgift etter 30 år eller ved utløp av avtalen. På sikt kan det medføre at festeavgiften blir høyere, fordi bortfester nå har litt bredere adgang til å oppregulere festeavgiften enn tidligere. Men tar du høyde for dette ved kjøp av eiendom på festet tomt, er det ingen grunn til store bekymringer. Samtidig er det også mulig for fester å kreve avgiften satt ned dersom markedsverdien faller.
Verdt å vite om feste:
Festeavtalen regulerer ofte både festetid, festeavgift og innløsning.
Hvis ikke, gjelder følgende:
– festetiden er som hovedregel 80 år
– festeavgiften kan reguleres etter endringen i pengeverdien hvert tiende år
– innløsning kan gjøres etter 30 år for 25 ganger festeavgiften eller 40 % av tomteverdien (deretter annethvert år for bolig, hvert tiende år for hytte)
Ta gjerne kontakt med oss dersom du har behov for bistand eller rådgivning i forbindelse med festetomt.
