Avtale om leie av næringslokale inngås normalt for en bestemt periode. Leieavtalen opphører uten oppsigelse ved utløpet av leieperioden, og det gjelder ingen lovbestemt fornyelsesadgang. Det er derimot vanlig å avtale at leier har rett til forlengelse i et ytterligere antall år.
Ved utleie til næring står partene fritt til å avtale hvordan leieprisen skal reguleres ved forlengelse. Det er sjeldent at langvarige leieforhold forlenges på like vilkår. Det normale er at leien avtales justert til markedsleie. En avtale om forlengelse til markedsleie innebærer i utgangspunktet at leieren kun kan kreve leien justert uten å berøre de øvrige avtalevilkårene.
Justering til markedsleie oppleves ofte som rimelig og partene kommer som regel enkelt til enighet om en slik forlengelsesklausul. Utfordringen oppstår når leieprisen på tidspunktet for forlengelse skal fastsettes. Å komme frem til hva som er markedsleie er en utpreget skjønnsmessig øvelse som beror på flere faktorer. Det kan derfor oppstå en rekke problemstillinger som partene ved inngåelsen av kontrakten ikke hadde tenkt gjennom.
Hva er markedsleie
Hva som er markedsleie på reforhandlingstidspunktet vil normalt bero på en tolkning av leieavtalen. Dersom en felles partsforståelse av markedsleie ikke kan avdekkes, vil markedsleie fastsettes ut i fra en objektiv tolkning av avtalens bestemmelser. Her vil partenes forutsetninger, bakgrunnen for avtalen, forhold forut for avtaleinngåelsen og partenes etterfølgende opptreden være av betydning.
Dersom tolkning av kontrakten ikke gir nærmere føringer, vil det være naturlig å tolke markedsleie i lys av husleielovens bestemmelser. Det følger av husleieloven § 3-1 annet ledd at dersom leiens størrelse ikke er avtalt, «kan utleier kreve en leie som svarer til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår». At enkelte leietakere ut fra særskilt tilknytning til eller interesse i et lokale er villige til å betale en høyere leiepris enn andre, er ikke relevant i vurderingen av hva som er markedsleie.
Hva en potensiell leietaker i samme marked er villig til å betale for et lokale kan imidlertid være vanskelig å fastsette i praksis. Det opereres med ulike prismekanismer avhengig av type lokaler og hvilken virksomhet det er egnet for, herunder fastleieavtaler, omsetningsbaserte avtaler og en kombinasjon av omsetningsbaserte avtaler med minimumsleie eventuelt maksimumsleie. Leieprisen kan også variere for ellers ganske like lokaler i samme område. Videre kan det være vanskelig å få innsikt i den reelle leieprisen i markedet på grunn av manglende tilgang til tilsvarende avtaler, ofte begrunnet i at de er underlagt konfidensialitet.
Tydelige avtalevilkår gir mindre rom for uenighet
Det er av sentral betydning at leiekontrakten inneholder grundig gjennomtenkte avtalevilkår for hvordan markedsleie skal fastsettes på forlengelsestidspunktet. Leiekontrakten bør tydelig angi hvilke rettigheter partene har knyttet til regulering av leien ved forlengelse, herunder når regulering kan kreves og hvordan uenighet om leiefastsettelsen skal løses ved tolkningstvil.
Leien kan blant annet avtales fastsatt ved at det innhentes markedsleievurdering fra meglere med kompetanse på leienivået i det geografiske området knyttet til den aktuelle virksomhetstypen. Leien kan avtales fastsatt ved at det sees hen til nylig inngåtte sammenlignbare kontrakter, samt databaser med erfaringstall og markedsrapporter. Eventuelt kan leien avtales fastsatt av en partsoppnevnt takstnemnd, noe som medfører at partene lettere kan aksepterer utfallet av vurderingen.
Norges Eiendomsmeglerforbund, Forum for Næringsmegling, Huseiernes Landsforbund og Norsk Eiendom har i fellesskap utviklet standardleiekontrakter i næringsforhold. Standardene ansees å reflektere markedspraksis. De kan videre være både kostnads- og tidseffektive å bruke ettersom de er velkjente og således gir en viss forutberegnelighet ved tvister. Forlengelsesklausuler er ikke innarbeidet i standardene, og må derfor tilføyes. Forslagene til tilføyelser i standardene kan gi en viss veiledning.
Partene bør ved formulering av forlengelsesklausuler også regulere mulige fremtidige forhold som på kontraktstidspunktet fremstår som lite relevant. Eksempelvis kan partene ta høyde for hvordan leietakers eventuelle investeringer i lokalene skal reflekteres i fastsettelsen av hva som er riktig markedsleie ved forlengelse.
Når tvist oppstår
Kommer ikke partene til enighet om hva som er å anse som riktig markedsleie på reguleringstidpunktet, kan hver av partene i henhold til husleieloven § 12-2 kreve tvisten avgjort av en takstnemnd bestående av tre medlemmer oppnevnt av tingretten. Avgjørelsen fra takstnemnden kan bringes inn for domstolene, men dette kan bli en tidkrevende og dyr prosess for partene.
Det er imidlertid vanlig i næringsforhold at partene i kontrakten avtaler seg vekk fra husleieloven § 12‑2, og for eksempel avtaler at markedsleie avgjøres ved voldgift i henhold til voldgiftsklausul. Voldgift kan medføre en mer effektiv prosess, men er ofte svært kostbart og gir ingen ankemuligheter.
Nye trender
Utviklingen i samfunnet som følge av blant annet delingsøkonomien og bedre utnyttelse av ressursene påvirker også eiendomsbransjen. Leietakere finner stadig nye måter å organisere og drive sin virksomhet på. Utvikling og anvendelse av ny teknologi bidrar også til endrede behov.
Leietakere forventer økt fleksibilitet, og viser tendenser til å bli stadig flinkere til å utfordre de etablerte leievilkårene som utleier tradisjonelt har anvendt. En tiårs leiekontrakt er ikke nødvendigvis like attraktivt for leietakere nå som tidligere. Leietakere etterspør oftere kortvarige leiekontrakter, gjerne med forlengelsesmuligheter. Alternativt etterspør leietakere en lengre leiekontrakt med exitmulighet etter et gitt antall år.
Det blir spennende å følge utviklingen i årene som kommer. Behovet for økt fleksibilitet og tendensene til å benytte leieavtaler med kortere tidshorisont kan bidra til å endre ønske om å innta forlengelsesklausuler slik de tradisjonelt har vært utformet.
Artikkelen er skrevet av advokat Veysel Ince og advokat Lena Drønnesund.
