Omsetning av brukte boliger reguleres av avhendingslova. Såkalte «nøkkelferdige» boliger er også ofte regulert av dette lovverket. Boliger under oppføring reguleres av bustadoppføringslova, som du kan lese mer om her.
Sammensatt vurdering – pass på frister
Vurderingen av hvorvidt det er grunnlag for et krav om prisavslag, heving eller erstatning, er en sammensatt og vanskelig vurdering. Det kan være avgjørende for kravet at det fremsettes til rett tid og på rett måte. Våre eiendomsadvokater har spisskompetanse innenfor avhendingslovas regler, og kan hjelpe deg med din sak enten du er boligkjøper eller boligselger.
Det er i korte trekk tre mulige grunnlag for prisavslag/heving/erstatning etter avhendingslova:
1. Mangelfulle opplysninger
Dersom selgeren selv, takstmannen som skrev boligsalgsrapport eller eiendomsmegleren har gitt mangelfulle opplysninger ved salget, kan dette gi grunnlag for prisavslag, heving eller erstatning. Typisk vil være at selgeren har hatt kunnskap om en lekkasje fra badet, men har unnlatt å opplyse om lekkasjen ved salget. Som utgangspunkt har kjøperen da et krav mot selgeren. Selgeren, eller hans/hennes medhjelpere må normalt kunne lastes for feilen for at kravet skal kunne føre fram.
Anførsler om opplysningssvikt er regulert i avhendingslova § 3-7, og er tema i de aller fleste rettssaker om bruktboligsalg.
Selv om det er gitt mangelfulle opplysninger ved salget, krever lovbestemmelsen også at opplysningssvikten har hatt betydning for inngåelsen av kjøpekontrakten. Dette betyr at man ikke hadde inngått avtalen, eller inngått avtalen på andre vilkår, dersom fullstendige opplysninger hadde vært gitt. Det foretas altså en begrensning mot de mer ubetydelige mangler.
2. Uriktige opplysninger
Har boligen blitt markedsført med et større areal enn hva som faktisk er tilfellet, eller at en oppgradering av en bygningsdel viser seg å ikke være utført likevel, vil den uriktige opplysningen kunne begrunne prisavslag, heving og erstatning. Det er intet krav om at selgeren eller hans/hennes medhjelpere kan lastes for at opplysningen er uriktig.
På samme måte som for mangelfulle opplysninger, må den uriktige opplysningen kunne virke inn på kjøpsavtalen for at det skal foreligge en kjøpsrettslig mangel.
Uriktige opplysninger er regulert i avhendingslova § 3-8.
3. Skjult mangel – vesentlig avvik fra avtalt stand
Selv om selgeren og medhjelperne oppfyller sine plikter til å gi fullstendige og korrekte opplysninger, kan det også foreligge en mangel der boligen vesentlig avviker til de berettigede forventninger man kan ha til boligen. Dette kalles ofte for en «skjult mangel» – en feil som ingen visste om at forelå ved boligen.
Det vil foreligge en vesentlig mangel der det avdekkes store og uventede skader eller utbedringsbehov, eller der hvor spesielle omstendigheter reduserer boligens markedsverdi.
Denne vesentlighetsvurderingen består av en rekke ulike momenter som kan variere fra sak til sak. Boligens alder og markedsførte tilstand er sentral, sammen med feilens art og omfang. Vesentlighetsvurderingen følger av avhendingslova § 3-9 annet punktum.
Andre problemstillinger ved mangelskrav
Det er ikke bare selve mangelsvurderingen som kan by på konflikt mellom boligkjøper og boligselger. Andre eksempler på problemstillinger i en tvist er blant annet:
- Reklamasjon – når og hvor bør man fremme kravet?
- Valg av reaksjon og utmåling – skal man velge prisavslag, heving og/eller erstatning?
- Økonomisk oppgjør ved heving av boligkjøp – hvor mye kan boligkjøper kreve tilbakebetalt?
- Foreldelse og passivitet – visste du at man kan miste kravet hvis man unnlater å følge det opp?
- Regress – når kan forsikringsselskapet ditt snu seg mot deg og gjøre deg ansvarlig?
Særlig om byggtekniske mangelskrav
Her finner du mer informasjon om noen av de mest alminnelige bygningstekniske temaene ved mangelssaker:
- Vannskader (drenering, bad, tak m.m.)
- Skadedyr (mus og rotter, skjeggkre, maur m.m.)
- Ulovlig innredet areal
- Muggsopp
- Elanlegg
Eiendomsadvokatene i Indem har betydelig erfaring og høy spisskompetanse på problemstillinger rundt kjøp og salg av brukt bolig. Ta kontakt med oss i dag for en uforpliktende samtale om din sak. Du kan nå oss på telefon 22 00 88 88 eller e-post post@indem.no.
