Det sentrale spørsmålet i den nye dommen var hvorvidt det skulle gjøres fradrag for standardheving, i form av «nytt for gammelt», ved vurderingen av om badet var i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å forvente, jf. avhendingsloven § 3-9 andre punktum.
Høyesterett kom til at det ved vurderingen av om eiendommen var i «vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å regne med ut frå kjøpesummen og tilhøva ellers», var naturlig å ta utgangspunkt i hva som måtte til for å sette eiendommen i den stand som kjøperen kunne forvente. Omfanget av utbedringskostnadene ville på denne måten kunne utgjøre et mål på størrelsen av avviket. Da måtte de fulle utbedringskostnadene legges til grunn, uten fradrag for standardheving. Ved den konkrete vurderingen tilsa hverken kjøpesummen eller «tilhøva ellers» at kjøperen hadde grunn til å regne med omfattende utbedring av baderommet. Det forelå da en mangel som ga grunnlag for prisavslag.
Fordelen med den standardheving utbedringen medførte, kom dermed først til fradrag ved utmålingen av størrelsen på prisavslaget.
Endring i praksis
Dommen synes å innebære en endring i den praksisen som har etablert seg hos forsikringsselskapene etter Bukkebo-dommen (Rt-2002-1425), noe tidligere dommer fra lagmannsrettene også viser. For eksempel i LH 2016-51650 uttalte dommerne at: «Lagmannsretten finner at det kvantitative elementet i vesentlighetsvurderingen, prosenten, her skal beregnes etter nedjustering av kjøperens krav som følge av standardheving.» I LE 2016-41118 ble det slått fast at: «Ved utmåling av prisavslaget må det gjøres fradrag for standardheving og forlenget levetid. Lagmannsretten legger til grunn at dette fradraget skal beregnes før det tas stilling til det kvantitative element (…)»
Gjør det enklere å nå frem
Den nye dommen kan medføre at det blir enklere for kjøpere å nå frem ovenfor eierskifteforsikringsselskapene, som de siste 15 årene har praktisert fradrag for standardheving før prosentregningen, ved vurderingen av om det forelå en mangel ved eiendommen i avhendingslovens forstand.
Dersom du er en av de som i den senere tid har fått avvist dekning av en mangel gjennom selgers eierskifteforsikring, bør du kanskje se på saken din på nytt. Vi anbefaler at du søker råd hos advokat med spesialkompetanse på dette område, for å få gjort en ny vurdering i lys av den nye Høyesterettsavgjørelsen.
