Hvordan fungerer ny avhendingslov i praksis? 

Ny avhendingslov trådte i kraft 1.januar 2022. Det kom en rekke endringer til avhendingsloven og i denne artikkelen skal vi se litt nærmere på revisjonen gikk ut på, konsekvenser av den, og om det allerede nå er mulig å vurdere om antall tvister har gått ned slik lovgiver ønsket, da en hovedutfordring med den gamle loven var for mange misfornøyde boligkjøpere.

Revisjonens hensikt var å tydeliggjøre både selgers opplysningsplikt og kjøpers undersøkelsesplikt, samt å gjøre bolighandel tryggere og mer forutsigbart for begge parter. Lovgiver har tillagt selger mer ansvar og større risiko noe som medfører økt belastning på selger.

Grunnen til dette er at risikoen før endringen i uforholdsmessig stor grad var kjøpers, og en balansering innebærer da at mer risiko overføres til selger. I tillegg skulle endringene redusere antall tvister i etterkant av boligkjøp.

Tidligere vilkår om vesentlig dårligere stand i avhendingslov 

Man solgte brukte boliger med et «som den er»-forbehold tidligere. Dette innebar at kjøper overtok ansvaret for de aller fleste skjulte feil og mangler.

Boligen kunne likevel ha en mangel slik at kjøper hadde krav på prisavslag og heving, i tillegg til erstatning. Terskelen for at det skulle foreligge en mangel var høyere enn den er i dag.

Med mindre det forelå en manglende eller uriktig opplysning, måtte boligen være i vesentlig dårligere stand enn hva kjøperen hadde rimelig grunn til å regne med. Det skulle mye til for at dette vilkåret var oppfylt.   

I dag er det ikke lenger mulig å ta «som den er»-forbehold eller lignende generelle forbehold når man selger en bolig til en forbruker eller privatperson. De aller fleste boligsalg skjer mellom privatpersoner, og dermed er «som den er»-forbeholdet i realiteten borte.

Lavere terskel for mangel  

Hovedregelen nå er at det foreligger en mangel dersom boligen ikke er i samsvar med avtalen. Det kan for eksempel være boligens alder og synlige tilstand. Kjøper bør forvente at opplysningene samsvarer.

Hvis feilen verken er beskrevet eller er påregnelig etter type, alder og tilstand, da er det en kjøpsrettslig mangel. Da har man som kjøper krav på å få rettet feilen eller få prisavslag for den. Dette gjelder ikke i alle tilfeller. Kjøperen har en egenandel, eller «egenrisiko» på kr. 10 000. Det vil si at kjøper ikke får erstattet feil eller mangler til under 10.000 kroner.

Det er vanskelig for selger å komme seg unna ansvaret for skjulte feil og mangler. Ved manglende eller uriktig opplysninger er det likevel fremdeles slik at man må kunne legge til grunn at opplysningssvikten har virket inn på avtalen og terskelen er lavere.

Når det gjelder kjøpers plikter har den reviderte loven fått en egen bestemmelse om kjøpers undersøkelsesplikt. Etter den nye bestemmelsen, anses kjøper å kjenne til det som tydelig kommer frem av tilstandsrapporten og andre salgsdokumenter.

Grundigere tilstandsrapporter  med ny avhendingslov

Mye av årsaken til at de nye reglene kan fungere som tiltenkt er at det kom en ny forskrift til avhendingsloven. Den sikrer at det utarbeides tilstandsrapporter av høy kvalitet. Bygningssakkyndige, tidligere kalt takstmenn, gjennomfører nå en grundigere undersøkelse av boligene og skriver mer omfattende tilstandsrapporter enn før.

Rapportene skrives på en tydelig og forbrukervennlig måte, og det er en rekke minstekrav til hva den bygningssakkyndige beskriver og undersøker. Man forstår tilstandsrapportene nå bedre enn tidligere. Den beskriver boligen som selges langt grundigere.

Selger har merket dette ved at tilstandsrapportene er blitt dyrere og det har blitt vanskeligere og mer risikofylt å selge bolig uten tilstandsrapport.  Det stilles i tillegg krav til at selger må stille med dokumentasjon på arbeider som er blitt utført i boligen under deres eiertid.

Minsker antall tvister

Den risikoforskyvning lovendringene faktisk innebærer, kombinert med et sterkt rettighetsfokus i eiendomsmarkedet generelt, vil sannsynligvis føre til at endringene først skaper en økning i antall tvistesaker frem til det er etablert en fast praksis rundt de nye bestemmelsene. Endringene vil på sikt på kunne gi seg utslag i færre eiendomstvister.  Dette er det likevel for tidlig å si noe sikkert om.

Oppsummering:

Ny avhendingslov medfører en vesentlig endring i rettstilstanden. Det har imidlertid ikke medført en totalforvandling av avhendingsretten. Det vil fortsatt være mulig for selger å ta konkrete spesifikke forbehold ved salg. Kjøper løper en stor risiko hvis de ikke setter seg grundig inn i salgsdokumentene. Det kan ikke reklameres på det man er opplyst om. 

Det fremstår nå med ny avhendingslov som at den samlede informasjonen som gis kjøper forut for boligsalget er av mye høyere kvalitet. Kjøper får bedre kunnskap om boligen de kjøper og mindre grunn til å reklamere. Det er vanskeligere for selger å komme unna med unnskyldninger om at man ikke visste om feil og mangler.

Foreløpig ser det ut til at ny avhendingslov fungerer bra. Det blir svært spennende å følge videre med på om revisjonen reduserer antall boligtvister og misfornøyde kjøpere slik lovgiver ønsket.

Vi bistår deg gjerne!

Indem Advokatfirma har lang erfaring med å bistå med krav om erstatning etter alle typer mangler. Kontakt oss gjerne for en uforpliktende samtale!