For å sikre en tryggere og mer forutsigbar bolighandel med færre tvister, vedtok Stortinget 7.6.19 flere endringer i avhendingsloven.
Indem advokatfirma bistår både kjøpere og selgere i en rekke erstatningssaker. Våre advokater har lang erfaring fra domstoler over hele landet, og vet hvor skoen trykker i tvistene.
Vi ønsker derfor i en serie av artikler å gi et innblikk i de mest relevante endringene i den nye avhendingsloven. Artiklene har til hensikt å gi en kort innføring i hva som blir nytt i bolighandelen.
Hvordan har lovgiver tenkt for å oppnå en tryggere bolighandel?
Dette bringer oss over til vår første artikkel.
Lovgiver endret flere av avhendingslovens sentrale paragrafer. Det overordnede formålet har vært å stimulere informasjonsflyten fra selger til kjøper. Altså sikre at kjøper mottar all den informasjonen selger har om boligen.
Politikerne har ønsket å skjerpe selgers plikt til å gi all informasjon man har om boligen, samt fremlegge en mer detaljert rapport – tilstandsrapport – for boligens tilstand. Lovgiver har også vedtatt at de kan fastsette nærmere krav til hva tilstandsrapportene skal inneholde av informasjon.
Videre har lovgivers hensikt vært å tydeliggjøre kjøpers plikt til å sette seg inn i informasjonen som selger gir om boligen. Det er imidlertid kun gjort mindre språklige endringer i paragrafen som omhandler kjøpers undersøkelsesplikt.
Den største endringen, og som nok vil få mest betydning i praksis, er at selger i langt mindre grad enn tidligere vil kunne overføre den generelle risikoen for boligens tilstand til kjøper.
Det forventes at endringene trer i kraft fra sommeren 2020.
Del 1: Departementets avvikling av «som den er»-kjøp mellom forbrukere
Del 1 i vår artikkelserie vil gå gjennom avviklingen av «som den er»-regelen i avhendingsloven.
Utgangspunktet i dag er at kjøper overtar alt av ansvar og risiko for boligen ved tidspunktet for overlevering av eiendommen. Dette følger av at de aller fleste boliger blir solgt med et forbehold om at boligen selges «som den er» eller «as is».
Gjennom en slik formulering har selger i hovedsak kunnet overføre alt av ansvar og risiko for boligen til kjøper fra og med overtakelsen. Kjøper må da som hovedregel betale eventuelle utbedringer selv.
Etter dagens lovverk er det kun tre unntak fra dette utgangspunktet:
1) der selger har holdt tilbake opplysninger om boligen,
2) der selger har gitt uriktige opplysninger om boligen, eller
3) der eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers.
Selv om politikernes formål har vært å forbedre informasjonsflyten mellom kjøper og selger, er det kun alternativ 3 som vil bli vesentlig endret gjennom de nye lovendringene.
Liten oppfordring til å opplyse om mangler
Noe av bakgrunnen for lovarbeidet har vært at boligselgere har blitt beskyldt for å ha manglet motivasjon til å opplyse om sin kunnskap om feil og mangler ved boligen. 80-90% av boligselgere tegner boligselgerforsikring, som dekker selgers ansvar for å betale prisavslag til kjøper, og det kan derfor være fristende for mange selgere å tie om sin kjennskap til feil.
Samtidig er det vanskelig å bevise at selger har kjent til mer om boligen enn hva som er blitt opplyst ved salget.
I mange tilfeller er det da vurderingen av om eiendommen har en «vesentlig mangel», som blir avgjørende for om kjøper får prisavslag. Dette har medført et betydelig antall tvister, og fokuset har ofte ligget på størrelsen av utbedringskostnadene, som er ett av de sentrale momentene ved vurderingen av om boligen har mangler.
Forbehold fjernes
Lovgiver har nå bestemt at det i all hovedsak ikke skal være tillatt å selge boligen med et «som den er»-forbehold. Tanken bak endringen er at det vil føre til færre tvister dersom ansvaret for skjulte mangler ligger på selger framfor på kjøper.
Å selge en bolig «som den er» eller med andre generelle forbehold, vil nå kun være tillatt ved salg til næringsdrivende. I de aller fleste tilfeller av salg av boliger, som er fra privatperson til privatperson, vil derfor nesten ethvert avvik nå gi rett på prisavslag.
Endringen framgår i et nytt avsnitt i avhl. § 3-9, som lyder som følger:
§ 3-9. Eigedom selt «som han er» eller liknande
(2) Ved forbrukarkjøp som nemnt i § 1-2 tredje ledd har «som han er»-atterhald og liknande allmenne atterhald ingen verknad. Det same gjeld for atterhald som ikkje er spesifiserte nok til å kunne verke inn på vurderinga kjøparen gjer av eigedomen.
Nye retningslinjer for forventningene til boligen
Det som nå blir avgjørende for om man kan kreve prisavslag eller ikke, er om boligen samsvarer med det kjøperen kunne forvente ut fra boligens type, alder og standard. Dette fremgår av endringene i avhendingslovens § 3-2, som vil lyde slik når lovendringen trer i kraft:
§ 3-2. Generelle krav til tilstanden
(1) Eigedomen har ein mangel dersom han ikkje er i samsvar med det kjøparen kunne forvente ut frå mellom anna eigedomens type, alder og synlege tilstand.
(2) Eigedomen har ein mangel dersom han ikkje høver for eit særleg føremål som seljaren var eller måtte vere kjent med då avhendinga vart avtalt. Dette gjeld likevel ikkje når tilhøva viser at kjøparen for så vidt ikkje bygde på seljarens sakkunnskap eller vurdering, eller ikkje hadde rimeleg grunn til å gjere det.
(3) Ved forbrukarkjøp som nemnt i § 1-2 tredje ledd har eigedomen ein mangel om han ikkje er i samsvar med offentlegrettslege krav som er stilt i lov eller i medhald av lov, og som gjaldt for eigedomen på den tida då avtala vart inngått. Dette gjeld likevel ikkje dersom tilhøva viser at kjøparen for så vidt ikkje bygde på seljarens sakkunnskap og vurdering, eller ikkje hadde rimeleg grunn til å gjere det.
En feil eller mangel som avviker fra hva du kunne forvente med tanke på eiendommens type, alder og synlige tilstand vil etter ny lov medføre at det foreligger en mangel.
Lavere terskel for prisavslag
Hva som kan forventes av eiendommen, må vurderes i det enkelte tilfellet, men terskelen for hva som gir prisavslag vil altså være betydelig lavere enn i dag.
Det er videre inntatt en endring i § 3-1 (4), hvor det er satt en beløpsgrense for hva som ikke utgjør mangel: Du må selv dekke eventuelle feil og mangler som koster under kr 10 000,- å utbedre.
Denne nedre grensen er satt for å unngå tvist om rene bagateller, og har gode hensikter bak seg. Beløpsgrensen vil imidlertid gjelde for alle mangler sett under ett, ikke for hver enkelt mangel. Finner man da flere feil og mangler, skal disse summeres og sees under ett.
Etter vår erfaring finner kjøper ofte feil ved boligen, og det skal derfor lite til før det kan konstateres et avvik som gir rett til prisavslag.
Beløpsgrensen vil også kunne medføre at kjøpere nærmest oppfordres til å lete etter feil og mangler, store som små.
Påregnelige feil er ingen mangel
Feil og mangler må imidlertid utgjøre et avvik fra forventningene til boligen, og nettopp denne vurderingen vil sannsynligvis bli den nye stridens kjerne mellom kjøper og selger.
Her vil boligens alder og kvalitet, forventet funksjonstid for bygningsdeler, tekniske forskrifter og god byggeskikk bli enda mer diskutert enn hva som er tilfellet i dag.
Videre vil tvistene – som i dag – være nært knyttet til utbedringskostnadenes størrelse.
Forsikringsproduktet boligselgerforsikring vil antagelig måtte endres betraktelig fra dagens ordning, dersom forsikringsproduktet skal overleve. Det er heller ikke utenkelig at det kommer endringer i vilkårene som for eksempel medfører at selger selv må dekke en viss prosent av et prisavslag.
Mange markedsaktører har rettet kritikk til den nye loven, og til om formålet vil bli oppnådd. Avhendingsloven av 1992 hadde også som formål å begrense rettstvister, nettopp ved overføringen av risikoen fra selger til kjøper, men dette har ikke gått som forutsatt.
Om de nye lovendringene nå vil oppnå sitt formål om å redusere antall tvister og gjøre det mer forutsigbart å kjøpe eiendom, gjenstår å se.
Les øvrige artikler i artikkelserien her:
***
Har du spørsmål til artikkelen? Har du avdekket mangler ved din bolig? Har du solgt bolig og fått rettet et krav mot deg? Ta kontakt med oss i dag for en vurdering av din sak.
