Eiendomsrett – Nytt fra Høyesterett om opplysningsplikt om naboforhold

I nylig avsagt dom fra Høyesterett, HR-2022-1322-A, ble det tatt stilling til hvor omfattende opplysningsplikt en selger har om forhold ved naboer. Kjøperne av en boligeiendom ble kjent med at en nær nabo nylig var dømt for seksualforbrytelser. Kjøperne ble kjent med opplysningen etter avtale var inngått. Som følge av dette hevet de kjøpet. Da eiendommen ble solgt på ny til en lavere pris, krevde selgerne erstatning for tapet ved dekningssalget. Ettersom retten kom til at hevingen ikke var berettiget, ble selgernes erstatningskrav tatt til følge.

Kort om saksforholdet

Saken gjaldt krav om erstatning fra selgerne av boligen etter at kjøperne hadde hevet kjøpet. Bakgrunnen for heving av kjøpet var at en mann som bodde i et nærliggende nabohus noen måneder før kjøpet hadde blitt domfelt for blant annet å ha filmet sine stedøtre i dusjen over en periode på seks år. Naboen hadde også oppbevaring av materiale som fremstiller seksuelle overgrep mot barn. Denne straffesaken var kjent i nabolaget.

Boligen ble lagt ut for salg sommeren 2019. I en såkalt nabolagsprofil inntatt i salgsprospektet fremgikk det at området blant annet var anbefalt for familier med barn. Kort tid etter at kjøperne vant budrunden ble de kjent med straffedommen, og hevet deretter kjøpet. Selgerne led økonomisk som følge av at boligen på et senere tidspunkt ble solgt for en lavere pris. De motsatte seg dette, og krevde erstatning for tapet.

Høyesteretts vurdering

Høyesterett vurderte hvorvidt det forelå en mangel ved eiendommen. Enten fordi kjøperne ikke hadde fått opplysninger som de hadde grunn til å regne med å få eller fordi at det var gitt uriktige opplysninger.

Høyesterett vurderte først om det forelå manglende opplysninger, og redegjorde generelt om opplysningsplikten som følger av avhendingslova § 3-7. Bestemmelsen lyder:

«Eigedomen har mangel dersom kjøparen ikkje har fått opplysning om omstende ved eigedomen som seljaren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøparen hadde grunn til å rekne med å få. Dette gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at det har verka inn på avtala at opplysning ikkje vart gitt.»

Høyesterett slo fast, etter gjennomgang av kilder knyttet til bestemmelsen, at en selger bare må opplyse om forhold ved eiendommen. Herunder forhold knyttet til en nabo, dersom det dreier seg om opplysninger som «kjøparen hadde grunn til å rekne med å få». Kjøperens forventning stod dermed sentralt.

Det ble imidlertid presisert at rent subjektive ønsker eller behov hos en kjøper, som ikke er kjent for selgeren, ikke kan ha betydning ved vurderingen om kjøperen hadde grunn til å regne med å få opplysningene. Og det ble også poengtert at det kan forekomme opplysninger som en kjøper normalt vil ønske å få, men som er av en slik karakter at man ikke kan forvente at de vil bli gitt.

Opplysningspliktens begrensninger

Retten gjorde deretter en vurdering av hvilke begrensninger som ligger i adgangen til å gi opplysninger om straffbare forhold. Basert på en gjennomgang av regler knyttet til politiregisterloven kom retten til at det normale ved salg av fast eiendom vil være at verken selger eller eiendomsmekler vil ha kunnskap om hvorvidt en nabo til eiendommen kan være straffedømt. Ei heller hva slags eventuelle straffbare handlinger det kan være tale om.

I den konkrete saken hadde imidlertid selgerne kunnskap om straffedommen. Og etter privatrettslige regler forelå det ingen forbud mot at opplysninger som selger har, bringes videre til aktuelle kjøpere.

Retten oppstilte deretter følgende utgangspunkt for vurderingen av om avhendingsloven § 3-7 gir opplysningsplikt om begåtte straffbare forhold:

«Det følger av det jeg har gjennomgått, at opplysninger om tidligere straffbare handlinger begått av en nabo ikke er noe man vanligvis kan forvente å få ved et eiendomskjøp. Videre har jeg påpekt at opplysninger om at en person er straffet for bestemte handlinger, er personopplysninger av sensitiv karakter».

Retten besvarte spørsmålet om en selger har opplysningsplikt om en nabos straffbare handlinger negativt. De utledet at opplysningsplikt forutsetter noe mer enn kunnskap om at en nabo er straffedømt. En slik plikt til å gi opplysninger kan tenkes når en nabo har begått handlinger som har hatt eller kunne ha fått direkte virkninger for den eiendommen som selges. Eller for personer med tilknytning til denne. Dersom slike handlinger ikke foreligger, må det kreves konkrete holdepunkter for at det er en reell risiko i fremtiden.

Videre vurdering

Videre sluttet Høyesterett seg til lagmannsrettens vurdering, hvor lagmannsretten hadde uttalt følgende

«Flertallet legger på bakgrunn av det som fremgår over, og formålet bak bestemmelsen i § 3-7, [til grunn] at opplysningsplikt om omstendigheter på naboeiendommen forutsetter at forholdene på en eller annen måte har konkret innvirkning på den aktuelle salgseiendommen. Det legges videre til grunn at det må være tale om en faktiske og reell innvirkning. Det legges videre til grunn at det må være tale om en faktiske og reell innvirkning. I dette ligger at forhold på naboeiendommen som kun rent subjektivt skaper en følelse av frykt eller ubehag, ikke er å anse som en omstendighet ved den aktuelle salgseiendommen, som kjøper har grunn til å regne med å få opplysning om. Det er altså etter flertallets oppfatning ikke nok at kjøper rent subjektivt oppfatter naboen som farlig, hvis det ikke er et tilstrekkelig faktisk grunnlag for frykten ….»

Høyesteretts konklusjon

Høyesterett konkluderte at naboen ikke utgjorde noen reell fare for personer på naboeiendommen, heller ikke for familier med barn. Mange aktuelle kjøpere ønsker å få slike opplysninger. Men det kan ikke være avgjørende for omfanget av selgers opplysningsplikt, i lys av de overordnede hensynene.

Deretter gikk retten videre til å vurdere hvorvidt selgerne hadde gitt uriktige opplysninger etter avhendingslova § 3-8. Bestemmelsen angir at det foreligger en mangel «dersom omstende ved eigedomen ikkje svarer til opplysning som seljaren har gitt kjøparen». Retten vurderte særlig opplysningene om at området blant annet passet til familier med barn. De opplysningene var ikke tilstrekkelige konkrete til at de kunne anse å være uriktig. Dermed forelå det heller ikke en mangel etter avhendingslova § 3-8.

Da retten kom til at det ikke forelå en mangel i saken, hadde kjøperne urettmessig hevet kjøpet. Dermed hadde selgerne krav på erstatning for sitt tap knyttet til dekningssalget

Vi bistår gjerne!

Våre eiendomsadvokater har betydelig erfaring med håndtering av saker ved boligsalg. Blant annet hvor det er spørsmål om en selger har gitt tilstrekkelige opplysninger ved et boligsalg. Kontakt oss gjerne for en uforpliktende samtale!