Vesentlig avvik gir krav på prisavslag
Avhendingsloven § 3-9 annet punktum regulerer når en eiendom er i vesentlig dårligere stand enn forventet, såkalte «skjulte feil og mangler».
Dersom det skal foreligge et vesentlig avvik fra avtalt stand, må eiendommen både kvalitativt og kvantitativt avvike vesentlig fra kjøpers berettigede forventninger til eiendommen. Dette sier lite i seg selv, men betyr i praksis at eiendommen må være i en klart dårligere tilstand enn den gjennomsnittlige boligkjøper kunne forventet. Avviket må normalt også være av et visst økonomisk omfang.
Eiendommen må være i klart dårligere stand
En eiendom er «kvalitativt» dårligere enn forventet dersom for eksempel en bygningsdel (tak, drenering, bad etc.) ikke fungerer som tiltenkt eller mister sin funksjon tidligere enn man kunne forvente. Begynner det å lekke fra badet tre år etter at det var nytt, eller det syv år gamle taket viser tegn til kondensering, vil dette i mange tilfeller utgjør et såkalt kvalitativt avvik.
Det er imidlertid mange momenter som spiller inn i vurderingen. Er det tale om et nyere hus, bør man ikke regne med mange feil og avvik. Ved et eldre hus må man derimot ta høyde for større grad av svakheter og feil. Er en oppgradering gjort av fagfolk, bør det forventes at arbeidet er gjort korrekt, mens man derimot må forvente enkelte svakheter dersom for eksempel selgeren selv har pusset opp.
Også markedsføringen av boligen kan få betydning. Er det opplyst om totalrenovering eller rehabilitering, øker dette forventningene til boligens tilstand.
Alle disse momentene spiller inn i hva som samlet sett avviker fra kjøperens forventninger.
Avviket må ha et visst økonomisk omfang
Selv om en eiendom avviker fra forventningene til eiendommen, må også utbedringskostnadene for de påviste feilene være av et visst økonomisk omfang. Hvor store utbedringskostnader det må være snakk om, avhenger blant annet av boligens alder og markedsførte tilstand.
Som et utgangspunkt må utbedringskostnadene ligge mellom 3 og 6 % av eiendommens salgssum for at det skal foreligge et vesentlig kvantitativt avvik. Hvor mye det må være snakk om i den enkelte sak, beror imidlertid eiendommens alder og om den er markedsført med høy standard eller ikke.
Samlet vurdering – begge vilkårene må være oppfylt
Mange tror at det er et absolutt krav om utbedringskostnader på 6 % før man kan kreve prisavslag. Dette stemmer ikke.
Det følger av lovteksten at begge vilkårene skal tas i betraktning. Det innebærer at eiendommen må avvike vesentlig både kvalitativt og kvantitativt før det foreligger en kjøpsrettslig mangel som kan gi grunnlag for prisavslag. Utbedringskostnadene er altså bare ett av flere momenter i vurderingen av avvikene, noe Høyesterett påpekte i en dom fra mai 2017 (HR-2017-1073, les dommen her).
Høyesterett legger altså opp til en samlet vurdering, der utbedringskostnadene kun er ett av flere momenter i vurderingen.
Vurderingen av om det foreligger et vesentlig avvik fra avtalt stand, er dermed en komplisert og sammensatt vurdering. En korrekt vurdering krever innsikt og kompetanse.
Våre eiendomsadvokater har til sammen over 20 års erfaring innenfor kjøp og salg av bruktboliger, og har omfattende prosedyreerfaring i nettopp disse vurderingene. Ta kontakt med oss på telefon 22 00 88 88 eller e-post post@indem.no dersom du ønsker bistand i din sak.
